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Immobilier
Transactions immobilières : Bâtiments (Risques)
Choix
des experts
Conseils,
aide et assistance
xylophages, voire dans certaines régions
radon, antennes-relais créatrices de rayonnements électromagnétiques soupçonnés d’être pathogènes,
l’environnement des immeubles est soumis à de multiples sources de risques, nécessitant un check-up ou bilan de santé
régulier (*) Pourtant, aujourd’hui encore, peu
de propriétaires se montrent aussi préventifs et préfèrent encore attendre et « voir venir »
l’incident (qui peut être sérieux et coûter fort cher en
réparation !) C’est précisément pour tenter de mettre un terme à cette situation
préjudiciable qui – à la longue est préjudiciable à la copropriété dans son
ensemble que le législateur a établi un
certain nombre d’obligations concernant actuellement l’amiante, le plomb et
les termites. La tenue d’un carnet d’entretien
est par ailleurs désormais (loi SRV du 13 décembre 2000) imposé aux
copropriétaires afin qu’ils le remettent à leurs
futurs acquéreurs signataires d’une promesse de vente. Différents types de diagnostic
existent actuellement : diagnostic approfondi, diagnostic global,
diagnostic « économique » (axé sur les charges
d’exploitation et d’entretien). Tout diagnostic doit comporter outre une
présentation globale de l’immeuble, une description technique du bâti et doit récapituler par
écrit les conséquences, commentaires et observations émanant des occupants et des responsables de
la copropriété (société de gestion, syndic..). En annexe du diagnostic doit
figurer un récapitulatif des principaux manques, défauts ou désordres
constatés et dans la mesure du possible - d’une
estimation sommaire des divers travaux, retouches ou réparations à envisager
avec si possible un ordre de priorité. En tant que
de besoin, un diagnostic plus ciblé pourra être mené pour analyser avec plus
de précision la viabilité des alternatives
préconisées devant mener à un choix définitif des travaux à opérer. Ces
travaux seront alors répertoriés dans un cahier des
charges qui sera soumis à diverses
entreprises. Bien qu’en principe, seul un
expert reconnu ayant une compétence en thermique, chauffage, électricité, éclairage, ascenseurs et VRD (ou dans certains cas un
architecte, lorsque celui-ci a une
expérience dans le domaine des bâtiments anciens) puisse mener à leur terme de manière exhaustive et efficace de tels
diagnostics (**), l’agrément de certaines copropriétés s’est parfois porté sur de « faux
–experts » ou sur de experts peu
scrupuleux qui ont manifestement bâclé la mission qui leur était confiée. Le carnet
d’entretien reprenant les travaux préconisés, s’est dans ce cas révélé quasi
inutile, car reposant sur des bases erronées.
mener
correctement les diagnostics nécessaires, nous leur proposons nos services
sous forme de missions de conseils, d’aide et d’assistance quant au choix des experts (***). bien-fondé de
certains travaux en découlant, nous proposons notre assistance pour étudier
la conformité du diagnostic à
l’état de l’existant (****) et l’adéquation des travaux éventuellement
proposés au contenu et aux conclusions du
diagnostic afin de pouvoir si nécessaire obtenir réparation ou
dédommagement. Il est de
l’intérêt même des copropriétés, pour entretenir et maintenir de bons
rapports avec les copropriétaires nouveaux ou anciens qui la
composent, de procéder à des diagnostics sérieux des parties communes en
temps voulu. En effet, si la copropriété ne
procède pas aux diagnostics nécessaires moins d’une année avant la vente d’un
lot, le propriétaire de ce lot ne sera pas
exonéré de la GVC sur les parties communes et pourra donc être poursuivi pour
participer financièrement à la réfection des
parties communes plusieurs années après avoir quitté la copropriété, ce qui
risque de nuire fortement au bon fonctionnement de
la copropriété. (*) Les propriétaire de
maisons individuelles doivent se montrer vigilants quant au choix des experts
dans les trois domaines suivants où un certificat (découlant d’un
diagnostic) est obligatoire en cas de cession du logement : amiante
(repérage), plomb dans les peintures
et termites. (**) Certains organismes
(ou bureaux d’études dont la liste est disponible auprès des directions
régionales de l’ ADEME), reconnus pour leur compétence, assurant de manière
complète de tels diagnostics à des prix relativement abordables pour de
petites copropriétés peu fortunées Exemple :
L’Ofis : Office
français d’ingénierie sanitaire. (***) L’intervention d’un nouvel expert,
certifié ou agréé, peut s’avérer nécessaire. Par ailleurs, un certain nombre
d’organismes proposent des
prestations groupées. (****) Le « bon choix » des experts
(n’importe qui disposant d’une assurance peut se déclarer
« expert ») est déterminant, y
compris pour les parties privatives ; notamment pour
l’amiante, car si l’ absence de diagnostic n’a pas pour conséquence la
nullité de la vente, en cas de
transaction, elle n’en entraîne pas moins
l’impossibilité pour le propriétaire de s’exonérer de la Garantie des Vices
Cachés (GVC), ce qui revient à suspendre sur sa tête une épée de
Damoclès. |
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